從理論上講，征收土地增值稅在抑制房地產(chǎn)投機、保障國家參與土地增值收益合理分配、促進土地集約節(jié)約利用等方面將發(fā)揮重要的調(diào)節(jié)作用，但征稅究竟能否真正發(fā)揮上述作用，還取決于稅制設(shè)計以及各地房地產(chǎn)市場的實際供需情況和發(fā)育程度等。
土地增值稅最初出現(xiàn)在上世紀(jì) 90年代初期的廣東、廣西和海南。當(dāng)時這些地方出現(xiàn)了大量的房地產(chǎn)炒作現(xiàn)象，尤其是對于地皮的炒作在帶來暴利的同時也造成了大量地產(chǎn)泡沫的堆積。為了抑制過熱的房地產(chǎn)，這些地區(qū)出臺了土地值稅。此后，于 1993 年 12 月 13 日發(fā)布了《土地增值稅暫行條例》，決定自 1994 年 1 月 1
日起在全國征收土地增值稅，財政部于 1995 年 1 月 27 日頒布了《土地增值稅暫行條例實施細則》。
該稅種調(diào)節(jié)的主要對象是土地增值收益，國家設(shè)立該稅種的目的重在抑制專門靠炒地皮牟取暴利的投機行為。然而就在土地增值稅開征不久后，房地產(chǎn)業(yè)陷入低潮，各地政府又開始了漫長的對房地產(chǎn)業(yè)的扶植，在各種減稅措施不斷的時期，稅率相當(dāng)高的土地增值稅自然緩征。2004 年 8 月，國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于進一步加強城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知》，要求加強土地增值稅管理工作。一些大城市先后采取了行動。上海市從 2005
年 6 月 1 日起，恢復(fù)對別墅征收累進制的土地增值稅。天津市明確從 2005 年 10 月 1 日起，對普通住宅銷售預(yù)征 0.5 ％的土地增值稅，非普通住宅等的預(yù)征率為 1 ％。深圳市也稱從 10 月 1 日起征收土地增值稅。有的地方稅務(wù)部門還提出將土地增值稅的征收作為當(dāng)前地稅工作的亮點。 土地增值稅的征收直接影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本和利潤，對開發(fā)商收益的影響可能影響房價（開發(fā)商為轉(zhuǎn)嫁稅負提高房價或者為避稅、減稅而降低房價），從而影響住房消費者。因此，土地增值稅的征收影響面是比較大的，必須持謹慎的態(tài)度。前不久，深圳地產(chǎn)股集體下跌與深圳重征土地增值稅的傳言有很大關(guān)系。
對土地增值課稅是一項政策性很強的政府宏觀調(diào)控手段。從理論上來說，征收土地增值稅在抑制房地產(chǎn)投機行為、保障國家參與土地增值收益合理分配、促進土地集約節(jié)約利用等方面將發(fā)揮重要的調(diào)節(jié)作用。但是，土地增值稅究竟能否真正發(fā)揮上述作用，達到宏觀調(diào)控的預(yù)期目的，還取決于土地增值稅本身的稅制設(shè)計，包括稅基、稅率、計稅依據(jù)、減免稅優(yōu)惠等設(shè)計是否科學(xué)、合理、公正；同時取決于該稅的實際征管情況，即地稅部門的重視程度、征稅所需的基礎(chǔ)條件是否具備、公民的納稅意識等等。從該稅的征收實踐來看，一些地方對土地增值稅的征管不夠重視，認為征收成本高、部門配合難度大、收效不明顯，因而管理上比較粗放，致使收入規(guī)模長期偏低。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，雖然土地增值稅征收的增長速度較快，但收入額一直不大： 1996 年為 1.1 億元，當(dāng)年全國稅收總收入 7051 億元； 2004 年為 75 億元，當(dāng)年全國稅收總收入 25718 億元。
筆者認為，對土地轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的土地增值部分進行課稅是必要的，但也需要認真考慮一些相關(guān)問題，一是如何合理區(qū)分土地因政府投資周邊基礎(chǔ)設(shè)施而引起的增值、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易過程中的人為增值和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自身投資經(jīng)營帶來的增值。如果稅制設(shè)計不合理、稅負過高，則很可能使開發(fā)商因自身投資經(jīng)營帶來的增值收益受到損失，影響開發(fā)商對土地投資經(jīng)營的積極性，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場趨于萎縮，產(chǎn)生市場閉鎖效應(yīng)。法國和德國很早就對土地增值課稅，但后來由于稅負過重，引發(fā)市場閉鎖效應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)受到打擊。為此，兩國政府曾多次對該稅種進行改進，最終法國改為綜合所得稅，德國則不對非投機行為的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓課稅。這對我國具有一定的借鑒意義。
二是要考慮對土地增值課稅與一般企業(yè)所得稅之間的關(guān)系，以防重復(fù)課稅，造成稅負過重，最終影響整個房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。在國外一些土地資源相對豐富的地區(qū)，房地產(chǎn)多作為一般財產(chǎn)對待，對房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓中顯化的土地增值收益不單獨課稅，而是把土地增值收益視為一般所得，連同其他所得一起征收所得稅。
此外需要注意，各地是否征收土地增值稅要充分考慮當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場的實際供需情況和發(fā)育程度、房地產(chǎn)市場的監(jiān)管條件等重要因素。筆者認為，當(dāng)前不適宜在全國范圍普遍征收土地增值稅。所謂房地產(chǎn)市場“
過熱” ，需要加強宏觀調(diào)控，“ 過熱”的只是部分地區(qū)，各地在采取綜合措施包括利用土地稅收手段進行調(diào)控時一定要全面結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況。從近期出臺的《國家稅務(wù)總局、財政部、國土資源部關(guān)于加強土地稅收管理的通知》、《國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》來看，國家開始重視把土地稅收作為加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要手段，但是利用土地稅收手段進行調(diào)控需要有一個不斷完善和調(diào)整的過程。